賃貸住宅・アパートで雨漏りしたら家賃値下げの交渉はできる？

賃貸住宅やアパートでの雨漏りに関するトラブルは結構多くあります。本来ならば大家さんや管理会社が修繕すべきなのですが、どうしても対応してくれないというケースも……。

雨漏りで畳や家具などが被害を受けた場合の損害賠償や家賃の値下げは可能なのでしょうか？

賃貸住宅・アパートの家賃改定ができるケースとは

そもそも家賃の値下げや値上げは簡単にできるものなのでしょうか？賃料（家賃）の改定については、賃貸借（ちんたいしゃく）契約書に記載されています。

賃貸借契約書に記載の家賃値下げの条件

賃貸住宅契約書には、物件の内容や貸主と借主の氏名、契約期間、禁止事項（ペットの飼育は不可など）、賃料・共益費・敷金など大切な内容が記載されています。

賃料（家賃）の改定ができるケース

賃貸借契約書では「賃料（家賃）は下記に該当する場合、協議の上改定することができる」と記されています。

① 土地または建物に対する租税その他の負担の増減により賃料が不相当となった場合
② 土地または建物の価格の上昇または低下その他の経済事情の変動により賃料が不相当となった場合
③ 周辺の同種の建物の賃料に比較して賃料が不相当となった場合

つまり、①の租税（固定資産税など）が大きく変わった場合や、②の経済事情の大幅な変動の場合は家賃の値上げ（または値下げ）を協議の上で決めることができます。
また、③は周辺の同程度の物件の家賃と比較してかなり安い場合は貸主から家賃値上げを申し出ることができますし、周辺の物件よりもかなり高い場合は借主が家賃の値下げ交渉をすることができるということです。

ただし、家賃の改定は「協議の上」なので、双方が合意しないと実現しません。これを見る限りでは「雨漏りで被害を受けた場合は賃料の値下げが可能である」とは書かれていませんね。

雨漏りによる賃貸住宅の家賃値下げの相談が多発　　　

賃貸住宅に入居している借主側は、貸主の雨漏り時の対応に関して不満を持つ人が多く、インターネットの相談サイト（Q&Aサイト）で雨漏りの被害を受けた人からの相談がたくさん寄せられています。

そのいくつかをご紹介しましょう。

雨漏りによる家賃値下げの相談例

雨漏りで壁紙が濡れているが家賃の値下げはできるか？

Q：雨漏りが壁紙を伝って床に落ちてきます。壁紙にシミやカビが発生するので張り替えてもらった上で家賃の値下げはできるのでしょうか。

A：大家さんや管理会社に修繕の義務があるので、自分で直さずに連絡して修繕してもらいましょう。
また、雨漏りが原因で電化製品が壊れたとか、一時的にホテルで寝泊まりをしたという場合は損害賠償を請求できます。
しかし、修繕をすれば家賃の値下げに応じる必要はないと判断するケースがほとんどです。値下げを申し出て応じてくれるかどうかは大家さんや管理会社の考え方次第ですが、現実には値下げには応じることは少ないでしょう。

何度も雨漏りがするが退去費用は出してもらえるかどうか

Q：アパートの1階に住んでいますが、雨漏りがするようになりました。大家さんに連絡したところ、業者を手配して修繕してくれたが、その後も雨漏りが続きます。そのつど大家さんに連絡し、業者が来て修繕してくれますが収まりません。点検の結果、2階のどこかから1階に雨漏りしているとのこと。壁をはがさないと詳しくはわかりません。この場合、退去費用は請求できますか？

A：大家さんは雨漏りの連絡を受けて、そのつど修繕の対応をしています。そのため、決して誠意がないとは言えません。対策としては、次の点が考えられます。

• 家賃の値下げを申し出る
• 次に雨漏りした場合は壁をはがすため空室にしなければいけない。その際の退去費用を出してほしいと交渉する

希望は申し出てみるといいですが、大家さんは雨漏りの対応はしているだけに家賃の値下げに関しては了承してもらえる可能性は低いと考えられます。
また、裁判になると弁護士費用が必要になります。それよりも退去費用（引越し費用）の一部を負担してもらうことで手を打つのがいいのではないでしょうか。そのように話を持ち掛けてみましょう。

専門家の回答でも雨漏りでの家賃値下げは難しい

Q&Aサイトの回答や弁護士事務所のホームページなどを見ても、雨漏りの対応が不満で家賃の値下げを実現するのは難しいという回答がほとんどです。

民法での賃貸住宅の雨漏りの対応

民法では賃貸住宅で雨漏りが起こった場合、貸主が修繕する義務があると定められています。
さらに、2017年に下記のように民法の一部が改正されました。

民法の改正で賃貸住宅の雨漏り対応に変化が！

民法の改正は平成29（2017）年5月26日に成立し、同年6月2日に公布されました。それによると、賃貸住宅の修繕について民法606条第1項で次のように定めています。
（賃貸人＝貸主・大家さん /　貸借人＝借主・入居者）

（1）賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要になったときは、この限りでない。
（2）賃貸物の修繕が必要である場合において、次のいずれかに該当するときは、賃借人は、その修繕をすることができる
● 賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、又は賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき。
● 急迫の事情があるとき。

改正のポイント

（1） は借主（入居者）が原因で雨漏りや漏水した場合は、貸主（大家さん）には修繕の義務はないということが明文化されました。
（2） は貸主に雨漏りの修繕が必要であることを伝えているにもかかわらず対応してくれない場合や急迫の事情がある場合は借主側で修繕してもいいということになりました。

ただし、「相当の期間内」がどの程度を指すのか、また修繕費用の負担などは明確にされていません。そのため、事前に契約書などで取り決めをしておく必要があります。

雨漏りで部屋が使えない場合は家賃の減額が可能

さらに民法611条の改正で、次のようになっています。

（1） 賃借人の責任によらずに賃借物の一部が使用できなくなった場合、家賃は使用できなくなった割合で当然に減額される。賃借人から請求があることは減額の要件ではない。
（2） 賃借物の一部が使用できなくなって残存部分では賃借した目的が達成できない場合は、それが賃借人の責任による場合であっても、賃借人は､賃貸借契約を解除できる。

改正のポイント

改正のポイントは「当然に減額される」となったところです。ただし、この条件は「賃借物の一部が使用できなくなった場合」で、その部分に対する割合で減額されるという点を理解しておきましょう。

雨漏りはしたが今まで通りその部屋で生活ができている場合は、減額の対象にはなりません。

雨漏りの修繕は貸主（大家さん）の義務

上でも書いたように、雨漏りで畳が濡れたとか、壁紙にカビが発生したなどの被害が出た場合、修繕の義務は借主ではなく貸している側（大家さん、管理会社）にあります。

それは民法にも定められていますし、賃貸借契約書にも明記されています。

契約期間中の修繕

賃貸借契約書の「契約期間中の修繕」という項目の中で、次のように記されています。
（甲：貸主 /　乙：借主）
甲は乙が本物件を使用するために必要な修繕を行わなければならない。この場合において、乙の故意または過失により必要となった修繕に要する費用は乙が負担しなければならない。
甲が修繕を行う場合は、甲はあらかじめその旨を乙に通知しなければならない。この場合において、乙は正当な理由がある場合を除き、当該修繕の実施を拒否することができない。

雨漏りが起こったら、まずは大家さんに修繕をお願いしましょう。その際には、雨漏り時の写真など証拠を残しておくと、話が進めやすくなります。

大家さんが雨漏りの修繕に応じてくれない場合

どうしても雨漏りに応じてくれない場合の対策として、次のような方法が考えられます。

• 雨漏りの修繕依頼は大家さんなのか管理会社なのかを再度確認する
• 消費生活センターや国民生活センターなどに相談する
• 自分で雨漏りの修繕を依頼するが、その費用は大家さんに請求する、または家賃と相殺する旨を内容証明で大家さんに送付する

大家さんと管理会社を確認

賃貸住宅の所有者は大家さんでも、その物件を管理しているのは「管理会社」ということがよくあります。ただし、大家さん（所有者）が管理会社にどこまでの管理を依頼しているのかは個々のケースで異なります。

大家さんが対応してくれない場合は、管理会社に相談してみましょう。

修繕費用を後で大家さんに請求する方法は難しい？

大家さんや管理会社がまったく対応してくれないというケースは、それほど多くはないと思われます。なぜならば、雨漏りを放置すると物件そのものが傷んでしまい、賃貸物件としての価値が下がるからです。

修繕費用もより多くかかる上に、次の入居者募集にも影響が出るでしょう。そのために、音沙汰なしということは少ないと考えられますが、対応されない場合の方法としては、借主が自分で業者に修繕を依頼して、その費用を大家さん（または管理会社）に請求する方法、または家賃を修繕費用と相殺してもらうという方法があります。

後々のトラブルを避けるために「内容証明郵便」で書面を送付する必要があります。それでも荒業でなかなか一般の人が交渉を進めるのは難しいでしょう。

なお、弁護士に相談して裁判に持ち込むという方法もありますが、弁護士費用がかかります。まずは無料で相談できるところで聞いてみましょう。

賃貸住宅の雨漏りで家賃値下げができるかどうか～まとめ

賃貸住宅で雨漏りがした場合、入居者（借主）に原因がある場合以外は、大家さん（貸主）に修繕の義務があります。
そのため、雨漏りが起こった場合は、すぐに大家さんや管理会社に連絡をしましょう。しかし、2017年の民法の改正によって、大家さんに連絡をしても対応してくれない場合や、急迫している場合は入居者側が修繕を業者に依頼してもいいということになっています。

その場合は後日修繕費用をめぐってトラブルになる可能性があるため、貸主は入居者から連絡を受けたら誠実に対応することが大切です。

なお、雨漏りが原因で家賃の値下げを求めることは実質は難しいと言われていますが、民法では部屋の一部が雨漏りで使えなくなって生活できない場合に限り、家賃の減額が可能とされています。

もしそのような場合には、専門家を通して相談してみるといいでしょう。